房价1夜跌160万(上海房源一夜暴跌160万，北)

香港2022年住宅售价指数大跌近16%，创24年来最大跌幅

香港楼市在过去一年面临严峻挑战，体现购房者信心的住宅售价指数大幅下滑。

1月27日，负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租的香港政府部门——差饷物业估价署（下称“差估署”）公布香港最新的私人住宅整体售价指数（下称“住宅售价指数”）。

2022年12月，香港全港住宅售价指数为332.5，相比去年11月环比下跌2.03%，为2017年4月（330）以来最低。

从香港楼市去年全年的表现来看，第一季度出现微跌后，第二季度前期出现微涨，但从6月（381.8）开始住宅售价指数就开始持续下跌，此后7个月跌幅达12.91%。

直至年末，2022年12月的售价指数相比2021年12月（393.9）同比下跌15.59%。至此，2022年成为自1998年大跌32.52%以来，近24年跌幅最大的一年。

追溯香港差估署公布的私人住宅平均售价数据（分为港岛、九龙、新界三大区域）可发现，21世纪以来，除去2003年香港经历非典事件，2009年经历全球金融危机外，香港的房价一直呈上升态势。

以最繁华的港岛区域为例，2000年A类住宅（40平方米以下）平均售价为3.60万美元（28.15万港元）/平方米，2018年飙升至18.04万美元（141.07万港元）/平方米后涨价速度放缓，直至2022年出现自2009年来的首次下滑，报价17.34万美元（135.60港元）/平方米，同比2021年的18.96万美元（148.27万港元）/平方米下跌9.34%。

与此同时，港岛其余四类住宅的售价也均在2022年出现下跌。其中，面积最大的品类E类住宅（160平方米以上）平均售价从2021年的28.63万美元（223.89万港元）/平方米跌至25.01万美元（195.58万港元）/平方米，跌幅12.64%为最高。

相比之下，占香港人口最多的新界区域的房价变化还算平稳，除去A类住宅外，其余四类住宅的售价降幅均不到1万美元（7.28万港元）/平方米。

值得注意的是，九龙区域的E类住宅（160平方米或以上）已连续两年出现少于20宗交易，其售价水平是新界区域E类住宅的两倍，去年的平均售价仅比港岛E类住宅少3.23万美元（23.51万港元）/平方米。

广州市房协专家委员邓浩志表示，在过去香港房价上涨的十几年里，有几次都是面临价格回调，去年刚好“碰”上美联储的货币宽松政策，有很多碰巧的原因，香港房价集中在去年进行调整。

“今年上半年的下跌还不会结束，下半年可能会进入一个平稳的状态。”邓浩志对界面新闻表示。

从成交量来看，根据香港土地注册处的数据，2022年的住宅及非住宅楼宇买卖合约共59619份，相较2021年下跌37.98%，接近四成；相较2020年下跌18.69%。

从近几年的整体数据看，2018年至2020年，香港整体楼宇成交量均控制在7万套以上，2021年短暂拉升至9.6万套，2022年又迅速下跌至6万套以下。

香港金融管理局在2022年9月发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》显示，住宅物业市场受到众多不明朗因素及风险所影响。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能会抑制置业需求，而市场对环球经济前景的忧虑以及美国加息步伐的不确定性将继续拖累楼市气氛。

这份《报告》还指出，长远而言，香港住宅市场的前景将取决于房屋供应缺口，香港特别行政区政府预计未来几年私人住宅供应量仍会维持在高位。

根据香港房屋局最新公布的数据，从2023年起，未来3至4年间，香港可提供的一手私人住宅单位数目约为10.5万个，较2022年9月底公布的数字大增1万个。

其中，已批出土地上可随时动工的单位数目有2.3万个，增加6000个；现楼货尾单位1.6万个，建筑中未售楼花单位6.6万个，分别增加1000个及3000个。

（文中美元换算为港元的汇率选取值为7.82）

上海房源一夜暴跌160万，北

上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温，而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象，这其中有无关联？

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来源：每日经济新闻、羊城晚报、安居客、央广网、第一财经日报、湖北政府网、微信公众号“屈庆债券论坛”（ID：gh_2da997b8c1e3）、经济日报

楼市“高烧不退”引出调控大招。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策；北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。

受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。

上海：有房源一夜暴跌160万

据羊城晚报昨日（5日）报道，之前火爆的上海楼市在3月下旬的新政（即“沪九条”）出台后降温明显，这首先表现在成交量的大幅下降。3月28日~4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。

对于楼市来说，二手房市场对于政策的变化更敏感。在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。

如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。

控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海有中介上周末透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

同策咨询研究部总监张宏伟认为：“历次上海楼市调控从政策出台的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。由此判断，10月份可能是楼市成交量跌入低谷期的时间段。”他认为，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。民生证券地产温阳团队预测称，至年底上海的房价下降10%—15%之间。

深圳：购房者进入观望状态

房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。调控的靴子落地后，深圳楼市看似平静的表面之下，买卖双方的博弈却在加剧。“今年春节后，深圳的房子明显不如去年好卖，以前一套房子放出来，很快便能找到买家，而现在却很难。”

深圳一大型中介的肖先生告诉透露称：“去年房子好卖，我的收入也倍增，最好的一个月拿了近10万元的提成，但3月我只能拿底薪，因为一单交易我都没促成。”其实，在采访中，有不少中介都表示，现在银行信贷要求高，社保要求也提高，拥有房票的刚需越来越少，大家购房的信心不足，看房者普遍的态度是再看看。

受此影响，业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。深圳中原研究中心数据，在刚刚过去的一周，深圳有两成业主下调报价。一手楼方面，中原监测数据则显示，上周推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响，至少可以稳定住今年的房价。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价下降20%—25%。

北京：下架万套高价房源

北京市住建委对房产中介的专项执法检查，吓退了大批高价房源。昨日，记者通过链家官网发现，该中介公司网站上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房。而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。

北京链家相关负责人对此表示，为了房地产市场的健康良性发展，他们下架了部分高价房源，其中主要是学区房。

这些高价房源给市场造成了不良的氛围，单价高于15万元的房源他们将不再委卖，继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。不过，记者昨天查询链家网站发现，仍有个别学区房单价在15万余元左右。

一名地产界人士告诉对外称，近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源，总数高达万套。近期政府相关部门约谈了多家房地产中介的相关负责人，要求这些地产中介作出不哄抬房价的保证，否则北京将出台相关的整治和调控政策。

广州：交易量火爆 价格平稳

值得一提的是，同为一线城市的广州，尽管其交易量春节后出现大幅攀升，但其价格并没有出现暴涨。因此被网友称为“最理性的城市”。

在过去一年多的时间里，交易量多次下滑的广州楼市今年春节后也开始发力。 阳光家缘及搜房网广州二手房数据监控中心统计的最新数据显示，3月广州二手住宅网签共计10818宗，环比上涨311.02%，同比亦有288.86%的涨幅，是近5年来单月网签量最高。

不过，交易量的大涨并没有带来价格的暴涨。最新数据显示，3月 网签均价为18320元/㎡，环比有8.11%的涨幅。“3月是学位房成交的高峰期，因而造成全市网签均价出现一定的上升。” 一中介公司相关负责人告诉记者，虽然楼市暴涨的情况下，也有不少非学位房业主加价售房，但其加价幅度通常在3%到5%左右，远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。

因此，广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。有数据显示，二手方方面，2月，深圳成交均价4.8万元/平方米，上海成交均价为2.6万元/平方米，北京成交均价达到了3.9万元/平方米，而广州仅为1.69万元/平方米。为此，广州一线城市地位不保的声音也不绝于耳。

国家“围魏救赵”成功了？

上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温，而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象，这其中有无关联？

对此，华创债券团队的微信公众号“ 屈庆债券论坛”撰文认为，这正是政府“围魏救赵”策略成功的体现。

华创债券团队给出了这次“围魏救赵”的战略逻辑：

首先，由于前期一线城市房地产市场的反弹，扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯，房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。

其次，一线城市的限购加码，加上中国正在形成的大的城市集群，导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州，北京周边的天津，深圳周边的珠海和东莞等等，在一线限购加码后，房地产市场出现了更为火爆的行情。

最后，从库存上看，目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市，如果一线挤出的需求能转向这些城市，无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。